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房地产信托基金如何操作的?这种操作模式可靠吗?

发布时间:2019-05-22
作者:澳门新葡新京编辑

房地产信托基金的两种操作模式

  现行国际通行的房地产信托基金的操作模式主要有两种,一种是内部管理,一种是委托外部管理。在美国REITs发展初期,法令要求REITs必须通过第三组织管理其资产,直至1986年税法改革,允许REITs直接经营其资产,现在,美国的大部分REITs都是以内部管理为主要操作模式。而日本则以委托外部管理为主要操作模式,由信托公司委托专业的房地产管理机构(如Japan Real Estate Asset Management Ltd.)进行管理。我国台湾地区规定可以内部管理,也可以委任不动产管理机构进行管理。香港则明确规定了受托人与管理公司的职责,明确规定两者相互独立。

  两种操作模式的利弊

  内部管理模式与委托外部管理模式各有利弊,各国均有采用。

  内部管理比较有效率,能提升房地产信托基金的绩效,但对信托公司的专业性要求较高,如果信托公司本身不具备管理能力,采用内部管理反而适得其反。委托外部管理,能够提升专业化水平,在信托公司不具备管理能力的情况下,外部管理可以提供更为规范的房地产管理服务,提升房地产信托基金的效益。但委托外部管理增加了交易成本,法律关系也较内部管理复杂。

  操作模式的选择

  从立法的稳定性角度考虑,我国在规范房地产信托基金时,可以参照我国台湾地区的规定,即可以采用内部管理,也可采用委托外部管理的方式。

  但从我国的现状分析,绝大多数的信托公司并不具备房地产经营和管理的专业能力,无论是从人员配备,还是专业素质上,都无法担任一个适格的房地产管理专家的角色。所以,在房地产信托基金发展初期,我们认为宜以委托外部管理的模式为主。

 

房地产信托基金在我国前景如何?

我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域,用于房地产开发的银行信贷逐年上升,根据中国人民银行统计,1997年以来,房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款,分别占全部资金来源的43%30%18%。但实际上,考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入,按首付30%计算,自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款;此外,“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。

REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措,旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲,如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话,则不利于房地产市场的持续健康发展。因此,无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发,还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发,房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。

我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础,还没有一个真正房地产投资信托基金法出现,对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制,致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段,缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法,促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。


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